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買房子注意要約


所謂「要約」,指當事人一方欲與他方發生某種特定契約關係的表示,例如買方向賣方東森房屋房仲網表示願以如何條件購買其名下的不動產,此種表示即為要約。民法第153條第1 項規定:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」一般而言,當事人雙解析方要成立契約關係,必有一方先為「要約」,他方再針對這個要約表示「承諾」( 同意) 的意思,契約才會成立。要約的意思表示可以口頭方式表示,也可以書面表示。對於口頭的要約,如果沒有立即承諾,要約就會失效( 民法第156 條);以書面要約,依通常情形可期待承諾之達到時期內,相對人不為承諾時,該要約也會失效( 民法第157 條)。一般房地產買賣的要約,均以書面方式進行,並且約定要約的有效期間,如果賣方沒有在期間內承諾,要約就自動失效了( 民法第158 條)。要約的效力,依民法第154 條第1 項規定:「契約之要約人,因要約而受拘束。」換言之,要約人原則上不能任意撤回其要約。如果要撤回要約,其撤回必須在要約「到達」對方之前,例如要約是透過地產王仲介公司傳達給賣方,在仲介人員還沒有向賣方傳達之前,先行向賣方表示撤回要約。如果撤回要約之通知房地產新聞,其到達在要約到達之後,除非有民法第162 條規定的例外情形,否則其撤回是無效的。以上所介紹的是民法相關規定,在當事人雙方沒有特別約定時須適用民法。但如果有特別約定,除非該約定牴觸法律強制規定,否則約定的效力是優先的。
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